重磅!财政部长透露:房地产税将这样收!-e房网

作者: admin 分类: 房产 发布时间: 2019-04-23 14:39
核心提示:要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  据财新、凤凰网等媒体报道,财政部长肖捷在一篇文章中,这样谈到了房地产税:

  要按照立法先行、充分授权、分步推进的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度

  这是官方对房地产税的最新表态,看似平凡的字句里其实隐藏着很多重要信息,下面让我给大家解读一下。

  1、肖捷关于房地产税的论述,出现在深化税收制度改革,健全地方税体系一节里。可见,房地产税是地方税。在这一节里,还谈到了扩大地方税权。

  随着城镇化进入白银时代,未来大多数城市通过一次收取几十年土地使用费的方式来获取建设资金,空间将越来越小。因此,增加房地产持有阶段的税收,给地方政府寻找长期饭票,就成为当务之急。所以,房地产税开征的首要原因,是解决地方财政收入的问题。

  2、房地产税将立法先行、充分授权、分步推进,这里没有提到设立试点。所以,正式立法之前在部分城市先行先试,看来不太可能。

  随着立法法的修订,中国确立了税收法定的原则。也就是说,开设一个新的税种,需要全国人大立法,而不能靠国务院、有关部委出台条例。条例征税时代,已经彻底终结。这是国家进步的表现,也是房地产税最大的门槛。因为房地产税存在一个重要的漏洞:

  土地是国家的,买房子的人一次性付出了几十年的土地使用费,再征税涉嫌重复征收。

  也许有人会说:

  那么能不能只征收房产税,放弃对土地的征税,这样不就合理了?

  其实房产税原来就有,但存在重大缺陷怎样确定纯房产的价值?你10年前40万买的房子,现在市价是200万,上涨的到底是土地价格还是房屋的砖头瓦块本身?税基该怎么确定?

  现行的房产税征收方式是,按照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算(住宅免征)。如果按照这个税种的征收方式,对住宅开征房产税则存在很大的漏洞,比如一个20年楼龄的小区,你是原始业主,100平米的房子当时购入价是20万元;你的邻居是今年新买的二手房,购入价是500万。那么你们的税将差距25倍!而事实上,无论20万还是500万,都包含了土地的因素,因此仍然是重复收税!

  目前在重庆和上海试点的,就是房产税。未来要开征的是,是房地产税,房地产税必须走立法先行的道路。所以,可以想见未来在全国人大必然会有激烈的辩论。

  3、值得注意的是,在立法先行之后,还有充分授权、分步推进8个字。这意味着,房地产税试点不可能出现在立法之前,但有可能出现在立法之后。

  另外,分步推进可能还隐含着一个重要意思:人口流失、房屋空置严重的城市,恐怕在很长的时间里都无法开征房地产税。

  4、对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度,这段话也含义丰富。

  第一,这告诉我们未来的房地产税将按照评估值征收,不会采取老的房产税所采取的按照房产原值一次减除10%至30%来征收。后者带有计划经济年代的浓厚痕迹,没有考虑到房价剧烈的变动因素。事实上,目前几乎所有的城市,在二手房交易环节,都已经按照评估值征收了。而且评估值是每年都调整的。

  第二,在开征房地产税的同时,国家会降低建设、交易环节税费负担。所以,开征房地产税不是一个单项行动,而是建立现代房地产税制度的系统工程。其中,降低建设、交易环节税费负担,是为了换取房地产税的开征,降低在全国人大通过时的难度,带有策略性。但整体而言,征收重点将从交易环节转向交易+持有环节。

  有读者会问:说了半天,我想知道的是房地产税能不能抑制房价上涨?

  我的答案是:能!

  在人口流失的中西部小城市,房地产税一定可以打压房价,最终让人民用脚投票,加速离开,地方经济彻底崩溃。

  在有人口显著增量的高级别城市,房地产税打压房价只能是痴人说梦。即便是出台累进制、惩罚性(惩罚拥有多套房的家庭)的房地产税,也只能让拥有多套房的人改变资产配置方式,出手抛售房产。

  但由于这些城市人口增量大,接盘侠多,只要你的房子别太高冷(比如总价上亿,或者是只能私家车进出的郊区别墅),都可以安然脱手。经过一段时间的换手之后,房地产税最终将成为推动中心城市房价、房租上涨的力量。如果你理解不了,可以参考纽约、伦敦、旧金山、洛杉矶等地的房价。

  房地产税的开征,将加剧地方政府财政能力的分化,进一步让中国的城市化失衡。最终,大城市化、大城市都市圈化将不可避免。很多自然、交通条件差的中小城镇将加速消亡,沦为野兽出没的废墟。

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